Quem tem apartamento precisa pagar IPTU?

Entre todas as responsabilidades que envolvem a aquisição de um apartamento, é comum entre os proprietários que surjam dúvidas sobre a questão do cálculo do IPTU, principalmente entre aqueles que estão em sua primeira compra.

Além de pagar o IPTU da unidade, é recorrente que muitos se questionem sobre a necessidade de também arcar com o imposto sobre o condomínio. Se for o caso, a dúvida é sobre quais áreas o IPTU do condomínio deve contemplar.

Para que essas e outras dúvidas não atrapalhem o processo de compra, a seguir, confira todos os detalhes sobre o pagamento de IPTU em apartamentos!

O que é o IPTU e qual a sua função?

A sigla IPTU significa “Imposto Predial e Territorial Urbano”. Portanto, entende-se que se trata de um imposto cobrado sobre imóveis em regiões urbanizadas. Isso vale para casas, apartamentos, terrenos, galpões, salas, entre outros.

Por ser um imposto municipal, são as prefeituras de cada município que decidem os critérios específicos que envolvem o cálculo de cobrança, podendo variar de região para região. 

Em geral, todos os imóveis precisam arcar com o imposto, com exceção de:

• Prédios pertencentes ao Poder Público;
• Escolas;
• Instituições de assistência social que não tenham fins lucrativos;
• Templos religiosos.

O restante, seja residencial ou comercial, precisa obrigatoriamente pagar o imposto. O valor referente ao IPTU varia de acordo com a avaliação do imóvel, mas todo o dinheiro fica sob o domínio da prefeitura.

A responsabilidade do pagamento fica a cargo do dono do imóvel, que tem seu nome no boleto de cobrança. É bom ficar atento a isso, pois atrasos geram multas e a ausência de pagamento pode até mesmo colocar o imóvel em leilão!

No próximo item, entenda como essa lógica se aplica aos condomínios. 

O condomínio precisa pagar IPTU?

A resposta é “não”. No momento em que o prédio é entregue pela construtora, ocorre o que chamamos de “desmembramento do IPTU por unidade”, que é uma das primeiras medidas para a implementação do condomínio.

Isso significa que, a partir desse desmembramento, cada proprietário se torna responsável por arcar com um valor referente à sua propriedade. 

Dessa maneira, a construtora arca apenas com os apartamentos que ainda não foram adquiridos, como aponta matéria do blog Brasil Econômico.

Como todos sabem, um condomínio não é composto apenas por apartamentos, mas em geral também oferece áreas comuns. 

São áreas de lazer, garagem, espaços de convívio, etc. Como qualquer outro espaço, elas também exigem pagamento do imposto.

Desse jeito, entendemos que o proprietário paga um valor referente ao seu imóvel, mas também uma parcela proporcional às áreas comuns, dividida entre todos os habitantes do edifício em questão.

Esse valor varia de acordo com as áreas contempladas por cada unidade. Vamos considerar que, em um prédio X, a unidade B é maior, pois conta com uma cobertura. 

Nesse tipo de situação, o imposto será proporcional à área, fechando um valor maior que aquele cobrado pela unidade A.

Esse valor será mais caro para a unidade, mas também em relação às áreas comuns. Isso acontece porque o imposto é calculado considerando algumas variáveis, sendo o tamanho do imóvel apenas uma delas.

Saiba mais sobre como o cálculo é feito no item seguinte. 

Como é calculado o valor do IPTU em condomínios?

Para que não existam dúvidas em relação a valores, é preciso entender o que há por trás do cálculo do IPTU em condomínios.

Como aponta o blog Nextin, o imposto tem como base a área total do apartamento, mas também considera áreas correlatas – depósitos, garagens, etc. – e um percentual de área comum.

Assim, temos uma somatória que considera a fração ideal do imóvel somada à fração da área comum da unidade, que é variável de acordo com o tamanho do imóvel.

Quem rege a composição das áreas é a ABNT. Essas regras são estabelecidas para contemplar, com maior precisão, questões referentes à área de cada imóvel, evitando que qualquer parte saia lesada.

Considerando todos esses pontos, o processo de cálculo se torna ainda mais claro através de um exemplo prático: se um apartamento tem 70 m² e conta com uma área útil de 50 m², o valor de imposto será calculado sobre uma área total de 120 m².

Confira, no próximo item, como se dá o pedido de desdobro e quais os eventuais problemas que podem surgir nesse processo.

Como ocorre o pedido de desdobro?

Essa é uma questão que pode render muita dor de cabeça para síndicos e proprietários. Para entendê-la melhor, é preciso lembrar de alguns fatores lá do início, que envolvem principalmente o momento do desmembramento.

Quando autorizado o desmembramento do edifício, o número referente ao contribuinte principal (ou “contribuinte pai”) é cancelado. 

Gera-se, portanto, novos lotes, que podemos chamar de “contribuintes filhos”. Em sua maioria, a Prefeitura lança o tributo de forma retroativa.

Com isso, a prefeitura, então, soma o valor do IPTU do terreno com aquele ligado à área construída. 

É nesse ponto que problemas podem ocorrer, pois os condôminos pagam duas vezes o imposto. Uma delas pelo boleto condominial e a outra através do carnê individual.

Para resolver essa questão, após a definição da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, é necessário pedir pelo desdobramento fiscal em várias unidades. Por não ser um processo automático, o pedido pode levar até 1 ano para ser concretizado.

Dessa forma, o número do contribuinte original – “contribuinte pai” – é cancelado e são gerados novos lotes. 

Antes de encerrado esse processo de desdobro, a orientação para os proprietários, como destaca o blog RNI, é de pagar o imposto por novos lançamentos fiscais.

Assim, temos como base o boleto do IPTU sobre o terreno rateado por fração ideal para fazer o cálculo.

Caso os pagamentos não sejam feitos corretamente, problemas podem surgir. Saiba mais sobre eles no item seguinte. 

O que acontece caso ocorra inadimplência?

Como em qualquer outra situação, a ausência de pagamento do imposto pode trazer grandes problemas para o proprietário do imóvel. Um deles é figurar no CADIN, uma espécie de lista de devedores.

A partir daí o proprietário pode receber cobranças judiciais. Em casos mais extremos, o próprio imóvel pode acabar em leilão para quitar as dívidas pendentes, mesmo que se trate de um bem de família.

Ciente disso, é sempre bom estar em dia com seus pagamentos, bem como compreender suas responsabilidades como condômino!

Você já conhecia o funcionamento do IPTU em apartamentos? Quer receber ainda mais dicas imperdíveis como essas sobre o mercado imobiliário? Então continue acompanhando o conteúdo exclusivo do nosso blog.